25/07/2018
Nuova modalità di accessione al credito dai 60 anni in su - utile strumento ma da valutare con attenzione.
Con la pubblicazione nella G.U. n. 38/2016 del Decreto n. 226/2015 del Ministero dello Sviluppo Economico, è diventata definitivamente operativa la disciplina in tema di prestito vitalizio ipotecario di cui alla L. 44/2015. Il Prestito Vitalizio Ipotecario è un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”) a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese. La casa costituisce dunque la garanzia ipotecaria del prestito vitalizio ipotecario. L'ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio, che è un pubblico ufficiale imparziale. L'importo finanziabile come Prestito Vitalizio Ipotecario è una percentuale del valore dell'immobile che cresce gradualmente con l'età del richiedente, per cui si va dal 15%- 25% con 60 anni di età al 50%-60% con 90 anni di età, quindi più è alta l'età del richiedente, più alto sarà il finanziamento concesso. Uno degli aspetti positivi messi in luce è che questo strumento consente ai soggetti di età non più giovanissima di accedere ad un finanziamento bancario in maniera autonoma, vale a dire, senza bisogno di ulteriori garanzie di terzi più giovani, come ad esempio i figli. E' dunque una possibile alternativa allo strumento della vendita della nuda proprietà dell'immobile (pur con riserva del diritto di usufrutto o abitazione) offerta ad una categoria di cittadini, quelli di età superiore a 60 anni per risolvere problemi di liquidità, non avendo praticamente alcuna possibilità di accesso al credito bancario se non attraverso la cessione del quinto della propria pensione.La tipicità di questo istituto, molto diffuso nei paesi di tradizione giuridica anglosassone, sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, come accade per i mutui ordinari, ma soltanto, integralmente ed in un'unica soluzione, solo dopo la morte del finanziato gravando l'eventuale rimborso sugli eredi. Non si può dunque stabilire a priori la durata del PVI perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato, o del coniuge più longevo se cointestato. Contraendo il Prestito Vitalizio Ipotecario si rinuncia alla possibilità di affittare, ristrutturare e fruire liberamente della propria casa, ma si è tenuti a pagare per le manutenzioni straordinarie. Peraltro: con il PVI le banche possono legalmente capitalizzare gli interessi. Se tale clausola viene applicata, in assenza di rimborsi periodici, essa può far crescere esponenzialmente il debito, fino a rendere vano ogni tentativo di riscatto da parte degli eredi. Perciò per le caratteristiche del PVI, è molto importante ponderare la scelta e confrontare le diverse condizioni offerte dalle banche, richiedendo al potenziale finanziatore i documenti precontrattuali che dovranno indicare chiaramente il capitale, le spese e gli interessi da pagare nel corso degli anni. Deve essere altresì valutato con attenzione l'ammontare del prestito concesso che dipende dal valore di perizia della casa e dall'età dei soggetti che lo richiedono e può variare da istituto a istituto. Al riguardo, sono state sollevate molte critiche in merito all'estrema variabilità delle spese accessorie e dei costi elevati di perizia, oltre alle polizze aggiuntive che alcuni istituti impongono a titolo di garanzia. Quello che in sostanza è emerso è che le stesse banche forniscono informazioni poco esaustive, rendendo questo strumento finanziario non esente da rischi ed aspetti negativi che in un certo senso sono ad esso connaturati e che vanno attentamente considerati. Inoltre, nonostante il via libera a livello normativo, attualmente soltanto 4 banche su 400, ossia Banca Intesa, Unicredit, MPS e Banca Popolare di Sondrio propongono il prodotto alla clientela e di queste poche filiali offrono realmente il finanziamento. La disponibilità non omogenea tra le filiali dipende, tra le varie cause, anche da una scarsa informazione e conoscenza del PVI da parte dello stesso personale bancario, come testimoniato da molti utenti. In più le banche applicano nei fatti tutta una serie di limitazioni aggiuntive a propria discrezione, riducendo di parecchio il numero di potenziali beneficiari; alcuni istituti, ad esempio, richiedono di soddisfare i requisiti di reddito o di avere uno storico creditizio non negativo, o ancora, di risultare residente nell'immobile ed ottenere il consenso scritto degli eredi, e così via. "Come Organizzazione dei Pensionati prendiamo dunque atto di quest'opportunità finanziaria offerta agli anziani, indubbiamente da perfezionare a livello legislativo; tuttavia ribadiamo che si tratta di uno strumento che deve essere valutato con un'attenta e consapevole considerazione per le conseguenze future che ne possono derivare sia per lo stesso soggetto anziano sia per i suoi componenti familiari" commenta Albero Farina Segretario Generale FNP CISL SARDEGNA. "Riteniamo altresì che al fianco delle amministrazioni regionali e comunali e delle Istituzioni in generale dobbiamo continuare in modo determinato la nostra politica di rafforzamento e salvaguardia dei redditi, soprattutto dei redditi da pensione, al fine di contrastare il crescente fenomeno dell'eccessivo indebitamento delle famiglie anziane per far fronte ad esigenze sempre più crescenti di liquidita'. Tutto questo può avvenire solo attraverso una aggressiva campagna di vertenzialita' locale".